日前，中央发布了《中共中央关于制定國(guó)民(mín)经济和社会发展第十四个五年规划和2035年遠(yuǎn)景目标的建议》（以下简称“建议”）。根据文(wén)中透露出的几大关键信号，基本可(kě)以明确未来五年房地产的发展方向。

坚决贯彻“房住不炒”原则

“房住不炒”原则自16年提出以来，一直是房地产发展的核心指导思想。《建议》也再次提到，坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，租購(gòu)并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。在整个“十三五”期间，市场都遵循着“房住不炒”，使得房地产市场实现了長(cháng)期稳定的发展，遏制了投机炒房的现象。在新(xīn)的五年计划里面，继续坚持“房住不炒”，有(yǒu)利于保持房地产市场的稳定性，也體(tǐ)现了國(guó)家政策的稳定性，使得投资能(néng)够产生更稳定的预期效益。

限制金融资金流入房地产市场

今年國(guó)家针对房企融资的问题出台了一系列相关政策，包括被称為(wèi)“三道红線(xiàn)”的房企融资新(xīn)规，限制了房企融资。转而将资金更多(duō)的导向实體(tǐ)经济，尤其是科(kē)技领域，《建议》倡导房地产与其他(tā)实體(tǐ)经济共同均衡发展。这意味着房地产利用(yòng)金融红利的时代已经结束，未来将停止爆发式的发展，回归正常发展水平，炒房投资的获利空间或被压缩。

把握租赁市场的风口

《建议》提到，租購(gòu)并举，有(yǒu)效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分(fēn)配机制，探索支持利用(yòng)集體(tǐ)建设用(yòng)地按照规划建设租赁住房，完善長(cháng)租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

最近几年，住房租赁市场持续火热发展，虽然不断有(yǒu)長(cháng)租公寓企业爆雷，但也孵化出了贝壳找房这样的上市企业。经过多(duō)年发展，中國(guó)的住房制度基本框架已经建立，但住房租赁制度仍然是住房制度的一块短板。因此，完善住房租赁市场制度，加强对長(cháng)租公寓的管理(lǐ)将会是未来政策的重点之一。

老旧小(xiǎo)區(qū)的改造升级

《建议》提到，未来五年房地产市场发展重点之一包括对城镇老旧小(xiǎo)區(qū)的改造以及社區(qū)的建设。在历经40年的快速城镇化之后，我们的常住人口城镇化率已超过60%。但是快速城镇化带来的不良后果就是城镇化发展并不均衡。

不仅是國(guó)内不同地區(qū)之间的发展差异，北上广深等城镇化起步较早的一線(xiàn)城市内部也有(yǒu)體(tǐ)现，高速的城镇化导致中心城區(qū)遗留了大量的老旧建筑与小(xiǎo)區(qū)，甚至形成了不少城中村的现象，极大的影响了城市形象。根据官方出台的《关于全面推进城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造工作的指导意见》，到“十四五”期末（2025年底），力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小(xiǎo)區(qū)改造任務(wù)。据官方摸底，这意味22万个老旧小(xiǎo)區(qū)需要改造，涉及的居民(mín)近3900万户。

除了政府工作以外，各大房企或许也可(kě)以在老旧小(xiǎo)區(qū)改造中提供重要帮助，但前提是针对利益进行合理(lǐ)协调。

无论是发展租赁市场，还是老旧小(xiǎo)區(qū)改造，我们可(kě)以看到非常重要的一点就是“提高居住水平”，实现房屋质量、装修、租赁、管理(lǐ)等一系列的服務(wù)得到升级。对房企而言，意味着其面临着一次重大的转型，由拼数量的时代进入到拼品质的时代。