國(guó)内房地产市场自1998年建立商(shāng)品房制度以来，至今已走过了20余年的发展历史。為(wèi)了使房地产经济平稳有(yǒu)序的发展，政府不断出台各种政策来调控房地产市场。

       1998年全國(guó)商(shāng)品房市场供给制度建立，福利分(fēn)房制度退出，我國(guó)房地产市场化改革正式开启。但住房供应结构不合理(lǐ)的矛盾在此时已初步显现，招标、拍卖等形式的土地转让為(wèi)此后高房价的问题留下了隐患。

       2003~2007年，经济阶段性面临过热风险，房地产供求矛盾显现，价格、投资增長(cháng)过快，地产调控转向收紧。為(wèi)遏制房价过快上涨，2003年8月國(guó)務(wù)院发布《國(guó)務(wù)院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。

       2010-2013年，前期经济刺激计划落地带动房地产市场走向过热，调控政策逐步收紧，部分(fēn)城市开始限購(gòu)。2010年4月國(guó)務(wù)院发布“國(guó)十条”，明确要求综合运用(yòng)土地、金融、税收等手段遏制部分(fēn)城市房价过快上涨，明确國(guó)家遏制房价上涨的决心。

       2014-2016年上半年：房地产市场进入“总量放缓、區(qū)域分(fēn)化”状态，房地产调控更加聚焦于去库存以及分(fēn)类管理(lǐ)，房地产调控政策转向宽松。

       2016年下半年至今，房地产调控政策注重短期调控与長(cháng)效机制相结合。其主要原因在于房地产调控需考虑兼顾经济高质量发展、防范化解重大风险的要求以及人口老龄化趋势、城镇化进一步发展等因素。

       2008~2009年，全球金融危机蔓延，為(wèi)稳定國(guó)内经济增長(cháng)，政策转向刺激房地产消费。2008年12月國(guó)務(wù)院发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，主要通过下调居民(mín)購(gòu)房首付比例、贷款利率，支持房地产企业融资、增加保障房供应等措施，刺激经济增長(cháng)。

       从早期大刀(dāo)阔斧的改革到如今精细化管理(lǐ)的调控，共经历了六轮政策周期。也反映出了政府在面对房地产时谨慎的态度。在2016年12月14日，中央经济工作会议召开，会议提出了“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”指导思想之后，随着一系列政策手段的实行，宣告着房产市场野蛮生長(cháng)的时代结束。房地产调控力度的不断加大升级，房地产長(cháng)效调控机制也在加速建立。

       但是，随着调控措施越来越细化，越来越多(duō)，使得中國(guó)房地产市场调控也变得越来越复杂，牵一发而动全身，相关政策一丁点的变动，反应在市场上就是翻天覆地的变化。政策调控也让中國(guó)房地产进入到“一控就死、一放就乱”，对政策调控过度依赖成效却越来越小(xiǎo)的不良处境中。知名研究中心统计数据显示，2019年全年，全國(guó)合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新(xīn)历史纪录，同比2018年增加38%。于是有(yǒu)人就提出了一个问题：國(guó)内房地产市场调控思路是否该转换一下？

       如今的房地产占据了國(guó)内金融资产三分(fēn)之一的比重，规模越来越大，单纯的依靠政策来调控整个市场确实显得越来越式微，这也是利用(yòng)房地产拉动经济快速发展带来的不利后果。既然依靠政策调控的效果渐渐不尽人意，那能(néng)不能(néng)使市场自我调控实现自我平衡，将房地产的发展跟楼市价格保持在一个相对适中的水平上呢(ne)？

       其实政府对于房地产市场也许并不需要那么多(duō)的调控，只要出台一些硬性规定，让大家都能(néng)意识到房地产投资的风险，更加理(lǐ)性和谨慎的选择项目，降低疯狂投机炒作的氛围，房地产市场自然能(néng)始终维持在一个更加理(lǐ)性的发展水平上。但房地产市场如此庞大的體(tǐ)量能(néng)否实现良好的自我运转，也是在这个想法落地前一个需要考虑研究的问题。